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警惕預售證房價“死結”

日期:2016-12-07 【 來源 : 新民周刊 】
閱讀提示:調控之手不讓“高房價”出籠,開發商又不甘心降低房價銷售。因此,不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預售證”的沙灘上……
撰稿|孫華良
 
“速凍期”至少半年
 
  上海樓市真夠折騰的,剛墜冰窖,又遭一盆冰水迎頭砸來,這就是所謂的上海樓市將進入一段時期“速凍期”。天寒地凍,哀聲一片……
  今年10月上海樓市新政“滬六條”主要功能,是從市場供應端上嚴控房價,而上海“11·28”樓市新政主要功能,是從需求端上嚴控房貸??芍^是“雙劍封喉”,有絕殺樓市房價上漲之勢。
  盡管依然有地產大神在高唱:下一輪房價上漲,將比這輪更高。
  同樣,亦有地產大咖在哀歌:2016年是上海房價的頂部……
  我的觀點很明確,高調彈唱樓市贊歌不合時宜;哀聲冷言樓市衰落有失風度。
  這幾天網絡瘋傳任大炮的樓市“強心針”:《任志強談房價:2017年會比這一輪漲得更高》。而且,轉發者曰:任志強每次預測房價上漲都準。
  我沒細讀內容就點評說:“任大炮此次會馬失前蹄。”
  同時,我在與一位朋友私聊微信時坦言道:此次調控房價上漲,是各級政府的一致行為,在短期內絕對無法改變這種調控房價上漲的趨勢。其一,本身我懷疑任志強不可能講如此無底線的話;其二,任大炮是樓市多方代表,如果正有此言,也是為悲哀的開發商打“強心針”。但此次任大炮不是一般的市場專業預判,而是帶有嚴重的“政治色彩”。
  我不想炫耀我的判斷是否準確。我一直不認為上海房價會大跌,或者暴跌。上海房價會大跌的觀點缺乏市場基礎,同時,是一種盲目悲觀論。
  而讓我判斷上海樓市猴年馬月能再次瘋漲,我也不敢枉下結論。至少半年之內,上海房價絕對不可能再次出現瘋漲!
  盡管不少房地產開發商和代理商面對今年10月上海“滬六條”新政之后,“11·28”又再出重拳嚴厲調控樓市政策而怨聲載道。但我認為這只是一種情緒的發泄,而在短時間內,開發商和代理商必須面對“速凍期”的嚴峻市場現實。樓市調控政策之所以要“速凍”樓市,是因為樓市房價上漲太瘋狂啦。畢竟市場是由買賣雙方組成的,不能只見賣方笑,不顧買方哭吧。 
  我一直強調房地產行業是“靠天吃飯的”行業,這個“天”就是政策。我們可能無力怨天,而只能根據天氣的變化,來修正我們所走的行程。不但要在天氣不好之時,仍然在路上行走,而且要行走得更穩健,更堅實,那才是樓市真正的“大智者”。
  我認為,任何脫離實際的樓市評論都是“耍流氓”。在上海樓市將要面臨的至少半年的“速凍期”里,開發商關心的是以什么價格能銷售房子?購房者關心的是以什么價格能購買到房子?當然,樓市買賣雙方最關心的敏感話題是,明年的房價是漲,還是跌?該不該賣房?該不該買房?
  因此,上海樓市圍繞著房價漲跌問題,將陷入預售證之房價“死結”!
  上海樓市“速凍期”現狀:據有關資料顯示,上海11月份樓市成交量下滑至年內最低水平——58萬平方米。
  上海樓市為何會出現這種成交量低谷現象,我認為就是因為目前難以解開的樓盤銷售預售證之房價“死結”問題。
  眾所周知,上海10月份出臺的調控政策“滬六條”的核心內容是,規范樓市交易行為,嚴控樓盤上市量和上市銷售房價。
  什么樓盤可以上市銷售?并以什么價格銷售,必須受到嚴格控制。因此,上海樓市新房上市量大幅縮量。據悉,今年10月17日至11月6日的近三周時間里,上海新房新增供應量為零。據不完全統計,目前上??梢陨暾埳鲜蓄A售證的樓盤,實際可以獲得上市銷售之預售證的樓盤不到20%。當然,這種政策調控的目的,是遏制房價過熱,遏制資產泡沫,逐步引導市場回歸正常,讓房價回歸理性。
  因此,今年11月份上海樓盤交易量降至“冰點”——58萬平方米是情有可原的。
  為什么有預售證房價“死結”之說呢?原因是開發商們普遍對房價的預期偏高,喜歡房價上漲節節高,而將準備銷售的樓盤房價定得很高,但又難過審核房價之關,而拿不到銷售預售證。調控之手不讓“高房價”出籠,開發商又不甘心降低房價銷售。因此,不少可以上市銷售的樓盤擱淺在“預售證”的沙灘上……
  而上海樓市“11·28”調控新政以嚴控房貸入手,削弱了市場的購買能力,并將形成市場購買力下降的趨勢。
  曾經有不少內業專家和開發商預判,明年上海樓市的成交量將“腰斬”50%。我當時認為他們太悲觀了,我的預判是明年上海樓市的表現是:量縮價平??s量最多是30%,房價上漲和下跌的幅度,在上下5%之間。但以今年11月上海樓市成交量58萬平方米推算,再加上收緊購房者房貸比例,將折損一定比例的市場購買力而論。如果明年上海樓市成交量真的“腰斬”一半,那市場真的不容樂觀啦。
  開發商真的糾結啊,高房價的預售證審批不出,低房價的 預售證又不想拿。但又擔心一旦市場購買力下降,樓盤又出不了貨怎么辦?據悉,目前上海已經有幾個樓盤以低于調控前的房價在搶銷售出貨了。
 
“死結”特征:加價銷售+捂盤惜售
 
  上海樓市“速凍期”現狀:政策嚴格規定,不能以任何形式加價銷售和捆綁裝修加價銷售;政策又嚴格規定不能捂盤惜售……
  上海樓市為何會出現這種加價銷售和捂盤惜售現象:我認為,這也是樓盤預售證之房價“死結”造成的問題。
  樓市交易買賣的矛盾點,歸結于房價的高與低。開發商賣低房價不樂意,購房者買高房價鬧心。要平衡市場房價的高與低,目前只能仰仗政策“調控之手”了。
  上海今年10月樓市調控之前,開發商嫌房價賣得低,可以通過電商,或者以裝修費名義加價銷售?,F在政策明令禁止之后,理論上講購房者能夠受益,因為開發商不能加價銷售了,房價自然就降低了。
  但目前不少開發商在拿到自認為房價低的預售證之后,采取“捂盤”不銷售的方式,來抵抗目前的調控政策。
  松江有一個樓盤則公開以“工程質量問題須整改”,而不讓購房者購買。不少購房者自嘲說:“限購政策是不讓有房子的人再購買房子。而我們有資格購買房子,但開發商嫌價格低又捂盤限止我們購買。政策限購尚可理解,開發商限買,但我們沒有方向。”
  其實,政府有關部門明確“取得預售證的樓盤,不得以任何理由捂盤銷售”。顯然,開發商取得樓盤預售證而不讓購房者購買的行為,是違反政府有關規定的。無論預售證審批的房價是高是低,開發商必須讓購房者按照審批出的房價購買呀。這是一種市場的游戲規則,市場買賣雙方必須按照規則進行正常交易啊。
  《新民晚報》今年12月1日刊登了一篇文章,現摘抄的內容如下,以論證我的觀點:
  最近一次去位于松江泗涇的“華潤佘山九里”看房,陳均華發現該樓盤單價為5萬元/平方米,在售房源有幾十套,但查詢樓盤網上備案信息卻顯示,備案價在3.5萬元/平方米的可售房源有170多套。陳均華甚至記得,該樓盤今年2月的售價僅為2.5萬元/平方米,3月漲到3.3萬元/平方米,7、8月又漲到4.5萬元/平方米,而根據網上備案信息,該項目在今年4月申領預售許可證的最高備案價為3.66萬元/平方米。他還發現,4月申領的預售證可售房源為225套,扣除已經網簽和售出的套數,還剩140套左右,加上今年10月申領預售證的43套可售房源,應還有200多套可售,而且備案價在3.5萬元/平方米的可售房源占大頭,有170多套。“開發商這么搞,我們買房的買不到房,或者就是多掏冤枉錢。”陳均華說,現在政策對準這些市場亂象下猛藥,相信價格能回歸正常。
  真的,上海樓市已進入“速凍期”,我們期盼能早日春暖花開。但作為開發商千萬不要怨天憂地,更不可朝購房者出氣。預售證“死結”之困,要以寬容之心待之。我認為一則不要違規。房價的高與低,亦是相對而言的。高房價賣得,低房價亦賣得,有市場購買才構成交易;二則要善待市場,優待客戶。因為市場購買力的下降,會增加市場銷售的競爭力。贏得市場的認可,贏得客戶的信任,才是房地產企業生存之本。房價高與低是暫時而相對的,企業生存和發展之路才是長久的。如此,預售證之房價“死結”,才能得以解脫。
 
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